Az ingatlanfejlesztők a kedvezményes lakásáfa fenntartását javasolják

A gazdasági növekedés tartós biztosítása érdekében az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) az új lakásoknál alkalmazható 5 százalékos áfakulcs hosszabb távú fenntartását javasolja - közölte az IFK az MTI-vel. Az EU szabályai ugyanakkor csak szociálpolitikai okokból engedik meg kedvezményes áfakulcs használatát, kérdés tehát, hogy a gazdasági növekedés fenntartása megfelelő érv-e az intézkedés mellett.

Az épületgépészek számára is új lehetőségeket teremtene a piacon, ha a kormány elfogadná az IFK javaslatát a kedvezményes, öt százalékos kulcsú áfa husszú távú fenntartásáról. Az egyesület elnöke, Takács Ernő - az ETINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont legfrissebb tanulmányát ismertetve - az MTI-vel azt közölte, hogy az új lakások kedvezményes áfakulcsának év végi megszűnése gyorsítja a lakások drágulását, hátráltatja a modernizációt és a lakóépületek energiahatékonyságának javítását, csökkenti a kínálatot, és jelentős kockázatokat hordoz a válság előtti szintre felépülő építőipari kapacitásra, a kisebb cégek jövőjére, az ágazat teljesítményére, így végső soron a GDP növekedésre.

Takács Ernő kifejtette, a kedvezőtlen folyamatok elkerülése és a kedvező eredmények megtartása érdekében az IFK az 5 százalékos áfa hosszabb távú fenntartását, vagy ezzel egyenértékű egyéb megoldás bevezetését javasolja. Hozzátette, továbbra is nyitott a most engedélyezés alatt álló és a jövőben tervezett lakások sorsa. Az áfa 27 százalékról 5 százalékra csökkentése jelentős kínálatbővülést hozott a 2016. január 1-től 2019. december 31-ig terjedő, 4 éves időszakban. A piaci szereplők az átmeneti szabályoknak megfelelő 2018. november 1-je előtt engedélyezett, 5 százalékos áfa tartalmú projektek kivitelezésével foglalkoznak, a projektek döntő többségét várhatóan 2020 első feléig át is adják.

Nagy drágulás jöhet

A mostani jogszabályok szerint 2020. január 1. után a 27 százalékos áfatartalom nagy áremelkedést fog okozni, ezért a kis és közepes méretű fejlesztők csak elvétve indítanak új projektet, míg a nagyok is csak a kedvező 2019-es időszakban teszik azt. Ez szorosan összefügg a használt lakások piacán tapasztalható keresletbővüléssel, amelynek hatására ebben a szegmensben is jelentős áremelkedés várható.

 

Forrás: KSH

Az Országgyűlés 2015 decemberében döntött úgy, hogy az új építésű lakóingatlanok forgalmi adója a normál 27 százalékos szintről 5 százalékosra mérséklődjön a 2016-2019 közötti négy évben - kihangsúlyozva, hogy ideiglenes intézkedésről van szó, és csak olyan lakásoknál alkalmazható, amelyek hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert. Családi házak esetén a felső méretkorlát háromszáz négyzetméter. Mindezeken túl a csökkentett áfa nem a teljes építkezési folyamatra vonatkozik, hanem csak az értékesített lakások végső árban jelentkezhet. Az eredeti előírások szerint a kedvezményt 2019. december 31-ig lehetett volna érvényesíteni. Ezt a határidő végül kitolták olyan módon, hogy kedvezményes adómérték 2023. december végéig alkalmazható minden olyan beruházásra vonatkozóan, amely 2018. november 1-jén építési engedéllyel rendelkezett.

A VGF szaklap korábban az épületgépészeti ágazat szempontjából foglalkozott a határidő kitolásának a kérdésével. Háttérbeszélgetéseinkből kiviláglott, hogy az ágazati szereplők többsége úgy véli, levegőhöz jutott a megfeszített tempóban működő lakásépítési piac, hiszen

- a fejlesztések tervezhetőbbé váltak, a fejlesztőknek nem kellett kapkodniuk a kivitelezéssel (van elég idejük az építkezésre, a műszaki-minőségi előírások betartására anélkül, hogy az áfa miatti anyagi veszteséget a végfelhasználóra hárítanák);

- a vevőknek sem kell tartaniuk attól, hogy a kivitelezésben tapasztalható csúszások miatt 2020-től egyik napról a másikra akár 20 százalékkal megemelkedik a korábban kialkudott vételár a magasabb áfakulcs miatt;

- lassulhat az új lakások drágulási üteme, hiszen a beruházók az elmúlt időszakban folyamatosan beárazták a 2020-ban életbe lépő áfaemelést;

- a projektek újraütemezésével bizonyos, még csak tervezőasztalon létező új lakások ára akár csökkenhet is a korábban tervezett és kommunikált árszinthez képest;

- stabilak maradnak az árak, nem kell irreális alvállakozói díjakkal kalkulálni;

- van idő pályáztatni, versenyeztetni;

- fennmaradhat a lakásvásárlói kedv.

Külön kiemelendő, hogy az eredeti határidők fenntartása mellett a gépészeti vállalkozások alkalmazottainak teljes kapacitását lekötötte volna a tényleges, 2018-as átadás, így ők lélegzethez jutottak, illetve új projekteken is elkezdhettek dolgozni. Az általunk megkérdezett szakemberek továbbá azt is aláhúzták, hogy a kedvezményes áfa meghosszabbítása makrogazdasági, munkaerőpiaci szempontból is fontos. Az építőiparban foglalkoztatottaknak az elkövetkezendő öt évben is lesz munkájuk az építkezések, vagy éppen utólagos munkák és lakásfelújítások miatt (az ágazat ebből a szempontból évtizedes csúcson van: részben a lakásépítések felfutásának köszönhetően 2018-ban már közel 340 ezren dolgoztak az építőiparban, nagyságrendileg annyian, mint 2007-ben és 2008-ban, amikor évente több mint 36 ezer új lakás épült évente.)

De mit szól az EU?

Az ELTINGA tanulmánya rámutatott, hogy egy ingatlanfejlesztési ciklus 2-3 éves folyamat, így jelentős volumen újra leghamarabb 2022 után várható, amennyiben az áfa mértéke 27 százalékra emelkedik. Ráadásul a tanulmány szerint a kedvezmény megszűnése nem jelent arányosan magasabb költségvetési bevételt sem, hiszen alacsonyabb lesz az áfa alapjául szolgáló mennyiség, csökken a befizetett nyereségadó és a foglalkoztatottak után fizetett járulékok.

A kutatás azt is megállapította, hogy a 27 százalékos kulcs a legmagasabb Európai Uniós összehasonlításban: 24 országban 25 százaléknál alacsonyabb az áfakulcs, nyolcban pedig 10 százalék, illetve az alatti mértékben terheli az újlakásokat az áfa. Több országban is egyszámjegyű a kulcs, például Romániában, Szlovéniában vagy Portugáliában, de a távozó Egyesült Királyságban is. Takács Ernő szerint a megfelelő szabályozással továbbra is biztosítható is a kormány célja: a gazdasági növekedés fenntartása, a családok támogatása, a teljes foglalkoztatottság elérése és a lakásállomány bővülése. Hozzátette, alacsony áfakulcs mellett biztosítható lenne a bővülő minőségi lakáskínálat, a családi otthonteremtési kedvezmény programhoz kellő kínálat biztosítása, megújuló lakásállomány, a lakás állomány energetikai megújulásához jelentős hozzájárulás, a foglalkoztatás magas szinten tartása, a lakásárak növekedésének visszafogása, valamint a GDP-hez való hozzájárulás.

Kérdés, hogy a fentiek - a családok támogatásán kívül - megfelelő érvek-e az Európai Unió szabályai alól való „kibújásra". A közös hozzáadottértékadó-rendszerről (héa, Magyarországon ennek felel meg az áfa) szóló uniós irányelv alapján ugyanis a tagállamok csak kivételes esetben térhetnek el a főszabálytól, amely kimondja, hogy az általános héakulcsnak el kell érnie a 15 százalékot. Ez nálunk hiába 27 százalékos, vagyis a legmagasabb az egész közösségen belül, attól eltérni csak kivételes esetekben lehet, maximum két kedvezményes kulcs alkalmazásával. Ilyen kivétel lehet szociális szempontok érvényesítése, így a tagállamok kedvezményes adóval terhelhetik például az alapélelmiszereket, a gyógyszereket, egyes kulturális termékeket vagy egészségügyi ellátásokat. Kétségkívül felfogható szociális szempontnak a lakáshoz jutás megkönnyítése, a gazdasági növekedés folyamatos fenntartása vagy ágazati szempontok azonban csak legfeljebb áttételesen értelmezhetők szociális szempontú célkitűzésként.

Akárhogy is, a labda most még a kormány térfelén pattog. Az pedig egyelőre nem világos, hogy a kabinetnek mik a szándékai ebben az ügyben.

Forrás: VGF szaklap